De winkelier zijn winkel moet sluiten door de coronamaatregelen van de overheid? Geen inkomsten en dan toch de volle huur betalen? Hoe zit dat juridisch?
Vanaf mei 2020 zijn er al een aantal uitspraken gekomen van rechters over deze kwestie. Praktisch altijd waren dat uitspraken in kort geding. Toch geven deze uitspraken een redelijk beeld.
In het algemeen vinden rechters dat de overheidsmaatregelen die vanwege de coronacrisis zijn opgelegd en die de winkelier beperken in het gebruiken van zijn gehuurde winkelruimte, leiden tot “verminderd huurgenot”. Juridisch betekent dit dat dan sprake is van een “gebrek”. Een huurder kan in dat geval met terugwerkende kracht aanspraak maken op huurprijsvermindering.
Maar let op: in de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst wordt soms uitgesloten dat een “gebrek” kan leiden tot huurprijsvermindering. Wat dan?
In dat geval oordelen rechters dat de coronamaatregelen een “onvoorziene omstandigheid” zijn. Als de winkelier dan de volledige huurprijs moet betalen, is dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
De vervolgvraag is dan hoe de pijn verdeeld moet worden? In een aantal uitspraken werd er voor gekozen dat de huurder maar de helft van de huurprijs hoefde te voldoen.
Daarvan is echter niet altijd sprake. Alles is afhankelijk van de concrete feiten en omstandigheden. Denk bijvoorbeeld aan:
- Hoe stond de huurder er vóór de coronacrisis voor en hoe groot is het financiële verlies van de huurder nu?
- In hoeverre is de verhuurder afhankelijk van de huur, bijvoorbeeld wegens rente en aflossing?
- Kan de huurder het gehuurde toch nog gedeeltelijk gebruiken?
- In hoeverre is de verhouding tussen het gebruik van het gehuurde en de te betalen huurprijs uit balans gebracht?
Kortom: elke situatie is anders.
Maar duidelijk is wel dat de huurder alle kaarten op tafel leggen; hij moet duidelijk inzicht geven in zijn financiële positie. Verkeert de huurder in acute financiële nood? Zijn er geen middelen meer om de verhuurder te betalen?
Nog een laatste opmerking. Dit artikel is geschreven voor winkelruimte. Voor kantoorruimte ligt het vaak anders. Op kantoor kan, met de nodige maatregelen, in principe gewoon worden doorgewerkt. Maar ook daar zijn de concrete feiten en omstandigheden van belang.
Wilt u als verhuurder of als huurder meer weten? Neem dan met ons contact op.
W.M.J. (Wil) Saes
